La prolongation de la trêve hivernale : Quelles conséquences pour vos biens immeubles occupés par des locataires indélicats ?

17 Fév 2021 | Non classé

La trêve hivernale protège le locataire qui se trouve sous le joug d’une procédure d’expulsion car l’huissier de justice doit en respecter le calendrier.

Le principe de la trêve hivernale date de 1956 interdisant les expulsions pendant l’hiver entre le 1 er décembre et le 15 Mars de l’année suivante. La loi ALLUR en 2014 est venu modifier les dates de cette période pour la fixer du 1 er novembre au 31 Mars de l’année suivante. De fin Mars, date de reprise des expulsions, le délai a été reporté de deux mois obligeant ainsi les huissiers de justice à surseoir aux expulsions locatives jusqu’au 1er Juin 2021. Le locataire face aux difficultés amplifiées par l’épidémie de Covid 19 se trouve protégé pour un délai supplémentaire qui devrait l’aider à trouver une solution de relogement. Le député Nicolas Demoulin a proposé au premier ministre en décembre 2020 un rapport dénommé «Prévenir les expulsions locatives tout en protégeant les propriétaires et anticiper les conséquences de la crise sanitaire de la Covid 19», le bureau de la Chambre nationale et le délégué de Paris ont particulièrement travaillé avec le Président Sannino sur ce dossier pour amener idées pratiques et expertise.

Quelques points de ce rapport :

Il formule 53 recommandations afin d’améliorer la procédure d’expulsion. Il préconise de renforcer la place de l’huissier de justice dans cette procédure. La ministre du logement a d’ailleurs apporté son soutien à la recommandation n°14 du rapport en faveur de l’accès aux parties communes.

Objectif : Améliorer la procédure d’expulsion pour la rendre plus juste et plus efficace

Le rapport dresse le constat d’une multiplicité d’acteurs intervenant au cours de la procédure et préconise le renforcement des CCAPEX afin d’en faire l’acteur central, ainsi qu’un

Une série de mesures visant à renforcer le rôle de l’huissier dans la procédure d’expulsion sont recommandées :

  • Faire de l’huissier un acteur de la collecte d’informations au cours de la procédure d’expulsion afin, notamment, d’améliorer la qualité des enquêtes menées par les travailleurs sociaux (recommandation 3) ;
  • Faire évoluer l’outil EXPLOC pour le rendre davantage accessible aux acteurs de la procédure, afin de faire de cet outil, le « cœur » numérique de la procédure d’expulsion (étape de la procédure, collecte d’informations, etc…) (recommandation 9) ;
  • Assurer la présence de représentants des huissiers de justice aux réunions de coordination des CCAPEX.
  • Permettre à l’huissier de justice d’accéder aux parties communes des immeubles afin de renforcer le taux de signification à personne de commandements de payer (recommandation 14) et donc les contacts avec le justiciable.
  • Supprimer le seuil fixé par décret pour le signalement aux CCAPEX des commandements de payer délivrés par huissier de justice (recommandation 16) ;
  • Confier à l’huissier de justice le soin de remettre, lors de la délivrance du commandement de payer, une notice détaillant les possibilités d’aides et d’accompagnement ouvertes au locataire (notice préparée par l’ANIL),afin de renforcer son rôle d’interface de terrain avec le locataire (recommandation 18) ;
  • Confier à l’huissier de justice la mission de mener une phase de négociation entre le bailleur et le locataire entre le commandement de payer et l’assignation afin de trouver un accord pour un plan d’apurement de la dette locative (recommandation 15). Cette phase de négociation qui implique une modification législative permettrait d’utiliser efficacement la période de deux mois entre le commandement de payer et l’assignation, et d’accélérer la procédure en cas d’accord pris entre le locataire et le bailleur sous l’égide de l’huissier. L’homologation de l’accord par le juge se ferait en même temps que l’acquisition de la clause résolutoire. En cas de non-respect du plan d’apurement, la procédure d’expulsion reprendrait donc directement au stade du commandement de quitter les lieux.

Le Gouvernement souhaitant éviter une augmentation incontrôlée des expulsions, le rapport préconise d’étaler l’exécution et l’octroi de la force publique sur l’année 2021, en définissant des priorités :

  • Maintien dans leur logement des personnes souffrant de maladies chroniques, des personnes âgées, des personnes handicapées, et des familles avec enfants, déjà reconnues prioritaires par la loi ;
  • La reprise de l’expulsion touchera les publics suivants :
    • Les locataires présentant une menace pour leur environnement physique et matériel et les locataires de mauvaise foi
    • Les locataires occupant un logement appartenant à des bailleurs individuels dont la subsistance dépend des revenus locatifs tirés de la location dudit bien.
  • Dans un second temps, concentrer la reprise d’expulsion sur les débiteurs dont les dettes locatives sont les plus élevées (> X mois de loyer) et les concours de la force publique les plus anciens.

Le parc locatif va être aussi largement amplifié, l’amélioration de ce processus est équilibrée et marque une grande avancé pour les bailleurs tout en prenant en compte la précarité et la fragilité économique de certains locataires.